REITs新手入門教學

什麼是REITs？

REITs（Real Estate Investment Trusts，中文是房地產投資信託）是一種專門投資房地產的基金，它們投資住宅、商場、辦公室或其他能賺錢的房地產項目，然後把賺到的錢以股息分給投資人。事實上，根據現時香港證監會的規定，香港上市的房地產投資信託基金的股息分派比率最少必須為90%。這樣，普通散戶便不用自己買樓，也能透過投資REITs間接投資地產。大部分REITs像股票一樣在市場上買賣，十分方便。

REITs的運作方式

• REITs 從投資者那裡收集資金，就像大家把錢放在同一個大池子裡。
• REITs 用這些錢買房地產，例如辦公樓、公寓、商場、倉庫或數據中心。
• 房地產會產生收入，例如租金。這就是REITs的收益來源。
• REITs 必須把大部分（至少90%）賺到的錢，以股息的形式分給投資人。這樣投資人就能定期拿到現金收益。
• 大多數REITs像股票一樣在市場上買賣，所以投資人可以隨時賣掉自己的份額，拿回錢。

REITs上市要求

以下是香港證監會的要求：

• 專注投資於可產生定期租金收入的房地產項目
• 積極地買賣房地產項目是受到限制的
• 收入的較大部分必須源自房地產項目的租金收入
• 收入的絕大部分（90%）必須定期以股息方式分派給投資者
• 訂明其最高借款額
• 關連人士交易必須獲得持有人的批准
• 已發行單位數目總額至少25%必須由公眾人士持有

資料來源：證監會房地產投資信託基金守則

REITs種類

香港上市的REITs主要投資於酒店、商場、寫字樓，也有一些是多元化資產組合，例如同時持有商場、停車場及寫字樓等。美國上市的REITs則較多元化，REITs不僅涵蓋傳統的住宅、辦公室、零售，還有許多新興領域，例如數據中心、自助倉儲、醫療等。

除了物業類型的差異，REIT的地理投資範圍也不盡相同。香港上市的REIT中，有些主要投資於本地物業，也有投資於內地或海外物業，甚至部分REIT同時在多個市場持有資產。

REIT 類型	投資標的	潛在優勢	主要風險
Office（辦公室）	寫字樓	長期租約、收入穩定	經濟衰退影響、遠距工作趨勢
Hospitality（酒店、度假村）	酒店、度假村	經濟好轉時收益快速增加	高度依賴經濟周期、旅遊限制影響
Retail（零售）	商場、零售店面	與消費經濟相關、常有長期租約	電子商務競爭、消費支出波動
Industrial（工業）	倉儲、物流中心	電商成長帶動需求、三淨租約	經濟周期波動、供過於求風險
Residential（住宅）	公寓、單戶住宅租賃	穩定需求、經濟衰退韌性佳	受地方經濟影響大、租金管制風險
Healthcare（醫療）	醫院、醫療辦公室	人口老化趨勢、經濟衰退韌性佳	法規與政策風險、醫療政策變動
Data Center（數據中心）	數據中心	高成長潛力、數位經濟必需	法規與能源成本問題、高資本支出
Specialty（特殊類）	手機基地台、廣告牌、林地等	市場地位重要、現金流穩定	利基市場風險難以預測

REITs優點

• 投資門檻低，適合散戶投資者
• 投資組合多元化
• 可穩定獲得股息收入
• 流動性較高

REITs缺點

• 容易受經濟及利率因素，經濟下行及日利率上升影響REITs價格及派息
• 股價成長潛力有限
• 有管理費

如何投資REITs

你可以透過富途牛牛或 Interactive Brokers（盈透證券）購買REITs。兩者都是大型上市公司，資金安全有一定保障，而且沒有任何賬戶服務費。

平台	評價	攻略
富途牛牛	最適合新手	攻略
Interactive Brokers 前往官網	最適合專業投資者	攻略

廷伸閱讀：股票戶口推薦及比較

投資REITs注意事項

• 投資不同類型房地產（住宅、商業、工業等），以分散風險
• 查看歷史股息發放紀錄，是否穩定或持續成長。 注意 Payout Ratio（股息支付率），過高未必能持續
• 注意房地產市場週期，例如空置率、租金增長趨勢
• 關注財務健康，查看財務報表，包括負債比率（Debt-to-Equity）、現金流量是否穩定、資產增值能力等
• 管理費會影響總收益，選擇費用合理的REIT

常見問題