樓宇按揭是實現置業夢想的必經步驟。但對於置業初哥來說,面對繁雜的按揭資訊,可能會感到十分複雜。以下將介紹樓宇按揭的基本概念、不同類型的按揭選項,以及如何計算和選擇最適合你的按揭方案。
目錄
什麼是樓宇按揭

樓宇按揭是指借款人以物業作為抵押品,向銀行或財務機構借貸以支付物業售價。借款人需要按時分期攤還貸款,否則貸款人有權收回物業。
比較不同按揭計劃時,「H按」與「P按」、最高按揭成數、還款期和利率都是常見的考慮因素。一般來說,市場上提供的按揭產品主要針對私人住宅,但對於村屋按揭,則有不同的計劃供選擇。居屋按揭或綠置居按揭由於政府提供擔保,因此申請手續和計算方式也有所差異。
樓宇按揭貸款種類
比較項目 | H按 | P按 |
---|---|---|
計算方式 | 銀行同業拆息+銀行訂立的利率 | 最優惠利率 – 銀行訂立的利率 |
利率水平 | 一般較高 | 一般較低 |
利率波動 | 根據銀行之間的同業拆借利率波動,相對浮動 | 根據美國的基準利率波動,相對平穩 |
封頂息率 | 有 | 沒有 |
什麼是「H按」
「H按」是指「銀行同業拆息按揭」,其中的「H」代表「銀行同業拆息」,是反映銀行之間互相借款的利率,也是銀行的資金成本之一。因為資金流動,導致銀行相互借款的利率也經常波動,「銀行同業拆息」的波動特點是一個趨勢波動,且會視拆借時間長短而有不同利率。因此,當購房者選擇「H按」作為按揭貸款的方式時,銀行會在「H」的基礎上加徵一定利率,以賺取客戶利潤。
一般來說,大部分銀行會採用「一個月銀行同業拆息」作為計算基準。同時,銀行在提供「拆息按揭」時,往往會設定一個「封頂息率」,當「銀行同業拆息」突然大幅抽高時,銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭利率。
以下是一個舉例說明:
假設銀行當前的「一個月銀行同業拆息」為3%,而銀行在提供按揭服務時,選擇了「H+1.5%」作為利率計算方式。那麼,購房者在選擇「H按」時,實際上需要支付的利率為3%+1.5%=4.5%。如果銀行設定了「封頂息率」為4%,那麼當「銀行同業拆息」突然抽高,利率超過4%時,銀行會自動以4%來計算按揭利率,保障購房者的利益。
什麼是「P按」
「P按」是指「樓宇貸款計劃」,其中的「P」代表「Prime Rate」,即最優惠利率。現時銀行開始傾向於提供比最優惠利率更具競爭力的利率,並以此來吸引客戶。因此,在現今的按揭貸款計算中,通常會使用「最優惠利率 – 固定點數」的方式來計算P按的按揭利率。這種利率可以隨著銀行的最優惠利率的變化而變化,因此也被稱為浮動利率。
以下是一個舉例說明:
假設買家想要購買一個500萬元的物業,自己支付了30%的首期,餘下70%向銀行承做按揭,並申請最長供款年期25年。買家選擇了某銀行的「P按」,而銀行批出「P-2厘」利息,這意味著買家的按揭利率為最優惠利率減去2厘,也就是銀行的最優惠利率減去2厘。在這種情況下,如果銀行的最優惠利率是5.75厘,那麼買家的按揭利率就是3.75厘。
假設在未來幾年內,銀行的最優惠利率發生變化,例如上升至6厘,那麼買家的按揭利率也會相應地上升至4厘,每月供款也會因此上升。如果銀行的最優惠利率下降至5厘,那麼買家的按揭利率也會相應地下降至3厘,每月供款也會因此下降。
如何揀選「H按」與「P按」
因為利率上限相同,H 按的利率在拆息低時會比較低,但在拆息高時,H 按的利率最多也只能與P 按的利率相等,「H按」比「P按」一般較划算。因此,現在普遍流行使用H按。
樓宇按揭成數
銀行在考慮批出樓宇按揭貸款時,會考慮多個因素,包括物業估價、借款人的財務狀況和物業類型。其中,物業估價是確定最高貸款比例的重要因素之一。最高貸款比例是指按揭成數上限,也就是銀行最多能夠貸給借款人的款項,通常以百分比表示。
假設物業估價為 1000 萬元,如果借款人獲批 6 成按揭貸款,那麼他需要先支付 4 成的首期款項,即 400 萬元,餘下的 600 萬元則會連同利率分期攤還。按揭成數上限通常由銀行根據物業估價、借款人財務狀況和物業類型等多個因素進行評估,因此不同借款人可能會有不同的最高貸款比例。
目前,首置人士可以獲得最高 9 成的按揭貸款,而非首置人士最高可獲得 8 成的按揭貸款。最高貸款比例的大小取決於多個因素,包括物業價值、借款人的財務狀況等。在某些情況下,銀行可能會要求借款人購買按揭保險,以減少風險。
按揭貸款選擇
當你計劃購買房屋時,你需要考慮不同的按揭貸款選擇,如銀行按揭和發展商按揭。
銀行按揭是由銀行提供的貸款,受到香港金融管理局的監管,並有按揭成數上限和壓力測試的要求。銀行按揭的優點是利率通常較低,而且銀行有較高的信譽和風險管理能力,可以為你提供更穩定和可靠的貸款方案。但是,批核程序較嚴格,需要提供更多的文件和資料,並且未必能借足你所需的按揭成數上限。
相對而言,發展商按揭是由房地產開發商或財務機構提供的貸款,不受金融管理局的監管。發展商按揭的優點是批核程序較寬鬆,容易獲得批核,並且可能能夠借足你所需的按揭成數上限。但是,發展商按揭的利率普遍較高,全期的利息開支會較大。
總的來說,如果你希望在貸款期間內支付較少的利息,銀行按揭會是一個較好的選擇。
樓宇按揭貸款術語:「一按」、「二按」、「加按」和「轉按」
- 一按(First Mortgage):是指在買房時,首先申請的按揭貸款,通常是由銀行或其他金融機構提供的。買家需要根據自己的收入和信用狀況,向銀行申請一定比例的按揭貸款,通常是房屋價值的60%至90%。一按的利率通常比較低,貸款期限一般為20至30年。
- 二按(Second Mortgage):是指在物業已經有一個一按的情況下,再向銀行或其他金融機構申請的按揭貸款。通過二按可以獲得更多的資金,但利率比一按高,貸款期限一般較短。
- 加按(Top-up Mortgage):是指在已有一按的物業上,向同一銀行再次申請貸款,以增加現有按揭貸款額度。加按的利率通常比二按低,貸款期限也比二按長。
- 轉按(Remortgage):是指將現有物業的按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行,以獲得更好的利率和條件。轉按的利率和貸款期限取決於新銀行的條件,同時需要考慮轉按產生的轉按費用和其他費用。
居屋按揭和綠置居按揭
- 居屋按揭是指用於購買香港政府公共屋邨(即居屋)的貸款,由銀行或其他財務機構提供。居屋按揭通常具有較低的利率和較長的貸款期限,以協助低收入家庭和普羅市民購買自己的住房。由於居屋是由香港政府資助和擔保的公共住房,因此貸款條件和申請程序與私人住宅按揭有所不同。
- 綠置居按揭是一種居屋按揭的子類型,主要針對綠表人士,即居住在香港租住房屋計劃(簡稱「租管」)的家庭。綠置居按揭不設入息和資產限制,無需進行壓力測試,最高可貸款額度高達9成半,貸款期限長達25年。這使得綠表家庭可以更容易地購買自己的居所。
按揭保險計劃
當你想買樓但首期不夠時,可以通過按揭保險來申請更多的貸款。這樣,銀行就能放心地給你更高比例的按揭貸款,最高可達八至九成,讓你可以以較少的首期買到房子。
例如,如果你的房子價格是400萬,按揭保險可以讓你申請高達九成的按揭,這樣你只需準備40萬的首期。這項保險主要是為了降低銀行的風險,但申請時需要支付一定的手續費。
目前,香港有幾個機構提供這項服務,包括香港按揭證券公司和一些銀行合作的保險公司,例如昆士蘭保險及AIG MORTGAGE INSURANCE。
延伸閱讀:私人貸款比較
常見問題
樓宇按揭年期一般有多長?
樓宇按揭的還款期限通常在5年至30年之間,具體期限取決於按揭合約的條款和條件。
銀行批出的樓宇按揭年期有甚麼限制?是否一定批足30年?
銀行批出的樓宇按揭年期有以下幾個限制:
1. 金管局官方指引:所有新建的按揭貸款年限上限為30年。
2. 按揭年期+物業年齡不可高於指定年數。
3. 借款人年齡+按揭年期不可高於指定年數。
一般來說,按揭年期介於5年至30年之間,具體取決於按揭合同的條款和條件。儘管金管局官方指引為30年,但不同銀行有其自己的內部規定和指引,規定還款期限,因此並不是每宗按揭都會批准30年。銀行會根據借款人的財務狀況、還款能力、抵押物價值等因素來決定是否批准按揭,以及批准的按揭年限。
申請樓宇物業按揭需要準備甚麼文件?流程是什怎樣?
當你找到適合的物業並簽署臨時買賣合約後,便可向銀行申請按揭。按揭申請流程如下:
1. 提交按揭申請表格及相關證明文件,包括公司僱傭合約、3-6個月薪金單、3-6個月銀行月結單、稅單、強制性公積金記錄、水電煤住址證明等。
2. 銀行會為物業進行估價,再根據估價及申請人還款能力批准按揭貸款。
3. 如貸款申請獲批核,銀行將會安排申請人簽署貸款條件信,並致函通知律師準備按揭契約。
4. 客戶簽署所有契約後,律師行即會通知銀行,銀行會將貸款交於律師行安排送交賣方,完成交易。
5. 銀行寄上還款過程表,通知客戶每月供付之本金、利息及結餘等詳細資料。
如果自僱人士,沒有固定收入,申請按揭是否不會獲批?
如果你是自僱人士,沒有固定收入,申請按揭可能會較難獲批,因為銀行會認為你的收入較不穩定,存在還款風險。不過,只要你能提供足夠的收入證明和其他相關文件,證明你有還款能力,仍然有機會獲得銀行批准。另外,也可以考慮找一些有固定收入的人士作為聯名借款人或擔保人,以增加獲批按揭的機會。