樓宇按揭懶人包2023：首次置業者必讀

樓宇按揭是實現置業夢想的必經步驟。但對於置業初哥來說，理解和應用樓宇按揭的基本知識可能顯得有些困難。因此，我們為首次置業者準備了這份「樓宇按揭懶人包」，這份指南介紹樓宇按揭的基本概念、不同類型的按揭選項，以及如何計算和選擇最適合你的按揭方案。

什麼是樓宇按揭

樓宇按揭是指借款人以物業作為抵押品，向銀行或財務機構借貸以支付物業售價。借款人需要按時分期攤還貸款，否則承按人有權收回物業。

比較不同按揭計劃時，「H按」與「P按」、最高按揭成數、還款期和利率都是常見的考慮因素。一般來說，市場上提供的按揭產品主要針對私人住宅，但對於村屋按揭，則有不同的計劃供選擇。居屋按揭或綠置居按揭由於政府提供擔保，因此申請手續和計算方式也有所差異。

樓宇按揭貸款種類

比較項目	H按	P按
計算方式	銀行同業拆息＋銀行訂立的利率	最優惠利率 – 銀行訂立的利率
利率水平	一般較高	一般較低
利率波動	根據銀行之間的同業拆借利率波動，相對浮動	根據美國的基準利率波動，相對平穩
封頂息率	有	沒有

什麼是「H按」

「H按」是指「銀行同業拆息按揭」，其中的「H」代表「銀行同業拆息」，是反映銀行之間互相借款的利率，也是銀行的資金成本之一。因為資金流動，導致銀行相互借款的利率也經常波動，「銀行同業拆息」的波動特點是一個趨勢波動，且會視拆借時間長短而有不同利率。因此，當購房者選擇「H按」作為按揭貸款的方式時，銀行會在「H」的基礎上加徵一定利率，以賺取客戶利潤。

一般來說，大部分銀行會採用「一個月銀行同業拆息」作為計算基準。同時，銀行在提供「拆息按揭」時，往往會設定一個「封頂息率」，當「銀行同業拆息」突然大幅抽高時，銀行會自動以「封頂息率」來計算按揭利率。

以下是一個舉例說明：

假設銀行當前的「一個月銀行同業拆息」為3%，而銀行在提供按揭服務時，選擇了「H+1.5%」作為利率計算方式。那麼，購房者在選擇「H按」時，實際上需要支付的利率為3%+1.5%=4.5%。也就是說，銀行會在當前的「一個月銀行同業拆息」上加上1.5%的費用，以賺取客戶利潤。如果銀行設定了「封頂息率」為4%，那麼當「銀行同業拆息」突然抽高，利率超過4%時，銀行會自動以4%來計算按揭利率，保障購房者的利益。

什麼是「P按」

「P按」是指「樓宇貸款計劃」，其中的「P」代表「Prime Rate」，即最優惠利率。現時銀行開始傾向於提供比最優惠利率更具競爭力的利率，並以此來吸引客戶。因此，在現今的按揭貸款計算中，通常會使用「最優惠利率 – 固定點數」的方式來計算P按的按揭利率。這種利率可以隨著銀行的最優惠利率的變化而變化，因此也被稱為浮動利率。

以下是一個舉例說明：

假設買家想要購買一個500萬元的物業，自己支付了30%的首期，餘下70%向銀行承做按揭，並申請最長供款年期25年。買家選擇了某銀行的「P按」，而銀行批出「P-2厘」利息，這意味著買家的按揭利率為最優惠利率減去2厘，也就是銀行的最優惠利率減去2厘。在這種情況下，如果銀行的最優惠利率是5.75厘，那麼買家的按揭利率就是3.75厘。

假設在未來幾年內，銀行的最優惠利率發生變化，例如上升至6厘，那麼買家的按揭利率也會相應地上升至4厘，每月供款也會因此上升。如果銀行的最優惠利率下降至5厘，那麼買家的按揭利率也會相應地下降至3厘，每月供款也會因此下降。

如何揀選「H按」與「P按」

因為利率上限相同，H 按的利率在拆息低時會比較低，但在拆息高時，H 按的利率最多也只能與P 按的利率相等，「H按」比「P按」一般較划算。因此，現在普遍流行使用H 按。

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樓宇按揭成數

銀行在考慮批出樓宇按揭貸款時，會考慮多個因素，包括物業估價、借款人的財務狀況和物業類型。其中，物業估價是確定最高貸款比例的重要因素之一。最高貸款比例是指按揭成數上限，也就是銀行最多能夠貸給借款人的款項，通常以百分比表示。

假設物業估價為 1000 萬元，如果借款人獲批 6 成按揭貸款，那麼他需要先支付 4 成的首期款項，即 400 萬元，餘下的 600 萬元則會連同利率分期攤還。按揭成數上限通常由銀行根據物業估價、借款人財務狀況和物業類型等多個因素進行評估，因此不同借款人可能會有不同的最高貸款比例。

目前，首置人士可以獲得最高 9 成的按揭貸款，而非首置人士最高可獲得 8 成的按揭貸款。最高貸款比例的大小取決於多個因素，包括物業價值、借款人的財務狀況等。在某些情況下，銀行可能會要求借款人購買按揭保險，以減少風險。此外，借款人可能需要支付額外的保費，以確保按揭貸款的批准。

按揭貸款選擇

當你計劃購買房屋時，你需要考慮不同的按揭貸款選擇，如銀行按揭和發展商按揭。

銀行按揭是由銀行提供的貸款，受到香港金融管理局的監管，並有按揭成數上限和壓力測試的要求。銀行按揭的優點是利率通常較低，而且銀行有較高的信譽和風險管理能力，可以為你提供更穩定和可靠的貸款方案。但是，批核程序較嚴格，你可能需要提供更多的文件和資料，並且未必能借足你所需的按揭成數上限。

相對而言，發展商按揭是由房地產開發商或財務機構提供的貸款，不受金融管理局的監管。發展商按揭的優點是批核程序較寬鬆，容易獲得批核，並且可能能夠借足你所需的按揭成數上限。此外，發展商按揭可能還有特別優惠，例如短期的低息優惠，可以幫助你在短時間內負擔得起貸款。但是，發展商按揭的利率普遍較高，你需注意還款能力，避免未來負擔過重。

總的來說，如果你希望在貸款期間內支付較少的利息，銀行按揭是一個不錯的選擇。

甚麼是壓力測試？如何計算自己是否能夠通過壓力測試？

壓力測試是銀行對按揭貸款申請人進行的一種審核方式，旨在確定申請人在不同利率水平下的還款能力，以確保其在金融市場波動時仍能夠負擔得起房屋貸款。根據香港金管局的規定，銀行在審批按揭貸款時，必須對申請人進行壓力測試。

壓力測試的計算方法如下：

1. 根據申請人的家庭收入和支出情況，計算出其每月可用於還款的金額。
2. 根據當前按揭利率，計算出申請人的按揭供款。
3. 如果按揭供款不超過申請人每月可用於還款的金額的50%，則該申請人通過壓力測試。
4. 如果按揭利率上升3個百分點，則重新計算按揭供款。如果按揭供款不超過申請人每月可用於還款的金額的60%，則該申請人通過壓力測試。

舉個例子，假設申請人的家庭月收入為30,000元，月支出為20,000元，當前按揭利率為3%。按照壓力測試的計算方法，我們可以進行以下步驟：

1. 可用於還款的金額：30,000元（月收入）- 20,000元（月支出）= 10,000元。
2. 按揭供款：假設該申請人的按揭貸款總額為1,000,000元，期限為20年，則按照3%的利率計算，每月需要還款5,400元。
3. 比較可用於還款的金額和按揭供款：按照壓力測試的要求，每月按揭供款不得超過申請人每月可用於還款的金額的50%，即不得超過5,000元。由於按揭供款為5,400元，因此該申請人未通過壓力測試。
4. 如果利率上升3個百分點，則按揭供款將變為6,450元。按照壓力測試的要求，每月按揭供款不得超過申請人每月可用於還款的金額的60%，即不得超過6,000元。由於按揭供款為6,450元，因此該申請人還是未通過壓力測試。

需要注意的是，壓力測試還包括二按，即一、二按的供款總和。在當前利率下，二按供款不得高於月入的50%；在加息2個百分點後，二按供款不得高於月入的60%。

樓宇按揭貸款術語：「一按」、「二按」、「加按」和「轉按」

• 一按（First Mortgage）：是指在買房時，首先申請的按揭貸款，通常是由銀行或其他金融機構提供的。買家需要根據自己的收入和信用狀況，向銀行申請一定比例的按揭貸款，通常是房屋價值的60%至90%。一按的利率通常比較低，貸款期限一般為20至30年。
• 二按（Second Mortgage）：是指在物業已經有一個一按的情況下，再向銀行或其他金融機構申請的按揭貸款。通過二按可以獲得更多的資金，但利率比一按高，貸款期限一般較短。
• 加按（Top-up Mortgage）：是指在已有一按的物業上，向同一銀行再次申請貸款，以增加現有按揭貸款額度。加按的利率通常比二按低，貸款期限也比二按長。
• 轉按（Remortgage）：是指將現有物業的按揭貸款從一家銀行轉移到另一家銀行，以獲得更好的利率和條件。轉按的利率和貸款期限取決於新銀行的條件，同時需要考慮轉按產生的轉按費用和其他費用。

居屋按揭和綠置居按揭

• 居屋按揭是指用於購買香港政府公共屋邨（即居屋）的貸款，由銀行或其他財務機構提供。居屋按揭通常具有較低的利率和較長的貸款期限，以協助低收入家庭和普羅市民購買自己的住房。由於居屋是由香港政府資助和擔保的公共住房，因此貸款條件和申請程序與私人住宅按揭有所不同。
• 綠置居按揭是一種居屋按揭的子類型，主要針對綠表人士，即居住在香港租住房屋計劃（簡稱「租管」）的家庭。綠置居按揭不設入息和資產限制，無需進行壓力測試，最高可貸款額度高達9成半，貸款期限長達25年。這使得綠表家庭可以更容易地購買自己的居所，提高其生活質量和社會地位。

按揭保險計劃

按揭保險計劃是一種按揭貸款風險保障計劃，旨在協助銀行提供高成數的住宅按揭貸款，同時保護銀行免受借款人拖欠貸款和不良債務的風險。按揭保險計劃通常由政府或私人保險公司提供，買家需要支付相應的保費以獲得保障。按揭保險計劃可以幫助置業人士降低首期負擔，同時保障銀行的財務穩定性。

舉個例子來說明按揭保險計劃的作用。假設你計劃買一間價值1百萬港元的公寓，但您只能支付20萬港元的首期款。你需要貸款80萬港元，但你的財務狀況並不足以讓銀行放心地為您提供這樣的貸款，因為貸款風險很高。

然而，如果你參與了按揭保險計劃，他們可以為你提供高達90%的按揭貸款，這意味著你隔只需要支付10%的首期款即可購買這間公寓。同時，按揭保險計劃為銀行提供保障，以防止你無法償還貸款，這樣銀行就不會承擔過高的風險。

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